?5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地方政府簽訂2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在此間舉行的簽字儀式上說，各省、自治區(qū)、直轄市要認(rèn)真落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的決策部署，把落實責(zé)任書明確的保障性安居工程任務(wù)列入政府重要的工作日程，加強(qiáng)對各市縣的監(jiān)督檢查，切實落實資金、土地、稅費政策，抓緊項目開工建設(shè)，保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量，確保完成目標(biāo)責(zé)任書確定的2010年工作任務(wù)。據(jù)姜偉新介紹，保障性安居工程協(xié)調(diào)小組將適時對各地落實責(zé)任書的情況進(jìn)行督促檢查，年底將組織驗收住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書的完成情況，納入住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部對各省、自治區(qū)、直轄市住房保障工作的考核和問責(zé)內(nèi)容。按照要求，2010年全國共建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。
點評：
1、保障房建設(shè)大幕拉開，“政治錦標(biāo)”開賽
對政策的解讀。市場擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控會壓跨中國經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在政策主要的任務(wù)是改變這種預(yù)期(歐元危機(jī)讓政府意識到改變經(jīng)濟(jì)預(yù)期的重要性，否則一旦預(yù)期惡化代價更大)，由于系統(tǒng)的復(fù)雜性，前段時間調(diào)控政策的失誤在于沒有把各種政策系統(tǒng)地擺在大伙面前，政策沒有組合好，如果一開始就推出的是一正一負(fù)，市場預(yù)期不會太悲觀。
此次政策出臺第一表明政府主觀早就了解調(diào)控地產(chǎn)的負(fù)面影響，并且有很多替代措施，如基礎(chǔ)設(shè)施、新興產(chǎn)業(yè)、保障性住房，政府既然認(rèn)定今年復(fù)雜，肯定會有準(zhǔn)備。
第二是房地產(chǎn)業(yè)以市場供給商品房為主體的制度設(shè)計不會改變，但加大保障性住房建設(shè)是必然的趨勢。壓制高房價和推進(jìn)保障性住房建設(shè)會使得地產(chǎn)達(dá)到一個新的平衡。房價即使下跌至快速上漲前(去年3季度)的水平，也不影響行業(yè)正常利潤。中國房地產(chǎn)到了非調(diào)不可的地步，壓高房價，不僅有利于宏觀經(jīng)濟(jì)，而且有利于房地產(chǎn)自身的發(fā)展。中國經(jīng)濟(jì)在未來很多年面臨的都不是動力問題，而是結(jié)構(gòu)升級問題，方式轉(zhuǎn)型問題。民生性工程有很多專項投資會越來越大，基礎(chǔ)設(shè)施類、民生類、新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)類、自主創(chuàng)新類、城市化加速發(fā)展、信息化快速普及。
此次責(zé)任書的簽署標(biāo)志著保障房建設(shè)大幕已經(jīng)拉開。我們認(rèn)為推進(jìn)保障房建設(shè)，首先必須從中央政府的角度大力推進(jìn)，并作為地方政府的重要考核指標(biāo)。我們在5-6月月報中預(yù)計這一過程會發(fā)生在6-7月份，但這項建設(shè)的緊迫程度已不容延緩，中央的決心已經(jīng)彰顯。此次會議要求7月底，各地保障性住房要全部開工，與當(dāng)年"四萬億投資"的壓力相當(dāng)，并且明確會在年底由發(fā)改委和監(jiān)察部牽頭到地方進(jìn)行督察進(jìn)度。
“政治錦標(biāo)”開賽。我們在5-6月月報中提出"新政治錦標(biāo)賽"的概念，目的是從中國特有的經(jīng)濟(jì)、政治制度去了解宏觀經(jīng)濟(jì)運行的特征。除了月報中提到的山西、重慶和廣東的積極態(tài)度外，上海也在此次會議積極表態(tài)，提出今年新開工不少于1200萬平米。重慶更是積極，表示今年新開工的17萬套保障房將超過03年以來總和的5倍。部分地方的示范效應(yīng)正在顯現(xiàn)。
規(guī)模超預(yù)期，初步提出了解決資金難題的辦法。此次2010年保障房建設(shè)共700萬套(580萬套+120萬戶)，超過此前市場300萬套的預(yù)期。我們測算，今年保障房投資總額將達(dá)到約4300億左右，中央將承擔(dān)375億元，地方政府將承擔(dān)1125億元。主要對地方政府壓力較大。此次會議提出中央初步160億撥款下周就會下達(dá)。對于地方資金存在的壓力，要求：1、新建廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房配建，以調(diào)動建設(shè)方的積極性；2、地方債要首先向保障房建設(shè)傾斜。我們預(yù)計，作為推進(jìn)保障房建設(shè)的重點，后續(xù)還會出臺更多制度創(chuàng)新和加大考核力度以緩解地方資金壓力。
2、悲觀預(yù)期緩解的起點--為什么我們?nèi)绱岁P(guān)注保障房建設(shè)
近幾個月以來，市場恐慌的背后，實質(zhì)是對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的深度憂慮，憂慮源于靜態(tài)直線型政策分析。這種憂慮產(chǎn)生了一個錯誤的趨勢，這個趨勢什么時候結(jié)束？如何判斷？
了解如何結(jié)束必先了解這輪趨勢是如何開始的，錯誤趨勢起源于"4月16日地產(chǎn)調(diào)控《國十條》----地方政府執(zhí)行壓房價政策--通脹上升--海外避險情緒升溫"，這個事件次序?qū)⑼顿Y者的底部預(yù)期逐級打破，現(xiàn)在投資看到了地產(chǎn)銷售的量價下跌，通脹的上行，以及避險上升商品價格大幅下挫，這是市場預(yù)期達(dá)到了最悲觀階段的標(biāo)志，基本上所有的利空因素都開始兌現(xiàn)。
這種情況下，市場會出現(xiàn)超跌反彈，但還不能說是一個鐵底，反彈后一般仍會反復(fù)震蕩，等待利好因素出現(xiàn)，若利好因素能徹底改變之前悲觀預(yù)期的根本，市場將出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期將沿著“保障房落實--通脹預(yù)期下行--海外避險情緒緩解”路線運行。我們認(rèn)為6-7月份地方政府開始落實保障性住房是個重要的契機(jī)，市場將在這個因素下出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。同時，蔬菜價格和大宗商品價格的回落也會降低市場對通脹高企的預(yù)期，成為確立市場底部的重要因素。
行業(yè)選擇，尋找房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的錯殺節(jié)點。本輪市場調(diào)整的主要邏輯是房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控政策加劇了市場對未來房地產(chǎn)建設(shè)和消費前景的擔(dān)憂。按照上文邏輯，如果保障性住房建設(shè)推進(jìn)超出預(yù)期的話，目前可能是恐慌中介入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈錯殺節(jié)點的有利時機(jī)。
從房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈來看，主要涉及三個層面，其一是與房地產(chǎn)建設(shè)直接相關(guān)的投資品，主要是指鋼鐵、水泥、玻璃、其他建材、工程機(jī)械、重卡等，其二是與房地產(chǎn)后期消費相關(guān)的裝修裝飾和消費用品，主要是家用電器和家用紡織產(chǎn)品，其三是與這些關(guān)聯(lián)較為密切的原材料如氯堿、純堿、鋁、銅、鐵礦石等。
保障性住房推進(jìn)使得地產(chǎn)投資保持在穩(wěn)定水平，對行業(yè)影響的選擇主要考慮需求彈性和盈利彈性。
從需求彈性來看，最為直接的是第一層次的需求，即與房地產(chǎn)建設(shè)直接相關(guān)的鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機(jī)械、重卡等，第二層次和第三層次的需求次之。
而從盈利彈性來看，目前供需狀況較好的是工程機(jī)械、重卡、家用電器、銅等子行業(yè)，鋼鐵、玻璃、水泥、純堿、氯堿、家紡這些投資品或資源品的共同壓力是成本上升和行業(yè)集中度較低，難以獲得較高盈利彈性。
而從這些行業(yè)當(dāng)前的估值和前期表現(xiàn)來看，最有吸引力的是機(jī)械、重卡、家用電器等，鋼鐵和水泥板塊盡管估值較低，但周期性特點明顯，全年成本上漲的壓力仍然顯著，有盈利預(yù)測下調(diào)的可能，家紡、有色金屬、氯堿、純堿等板塊則估值還沒有體現(xiàn)出明顯的吸引力。
綜合上述分析，我們推薦工程機(jī)械、重卡和白色家電板塊的中長期投資機(jī)會，這些是壓高房價擔(dān)憂下被錯殺的節(jié)點，鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)的短期交易性機(jī)會也可關(guān)注，特別是這些板塊中位于中西部地區(qū)的公司。個股上可以關(guān)注目前股價調(diào)整幅度較大、估值相對合理的三一重工、中聯(lián)重科、青島海爾、格力電器、濰柴動力、北新建材、南玻A、八一鋼鐵、海螺水泥。
另一方面，當(dāng)前市場的調(diào)整為投資者介入一部分成長性個股提供了較好機(jī)會，具體分析參見新近發(fā)出報告《轉(zhuǎn)型期制度分析：“政治錦標(biāo)”將改善經(jīng)濟(jì)預(yù)期》，板塊上我們相對看好農(nóng)業(yè)、通信、環(huán)保與節(jié)能減排、電動汽車等相關(guān)板塊中業(yè)績增長較為確定、股價調(diào)整幅度較大、估值與其成長性匹配的個股，同時我們預(yù)計未來持續(xù)推出的新興產(chǎn)業(yè)有關(guān)細(xì)則仍是支持相關(guān)行業(yè)個股的重要因素。
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